土地使用权评估：就是对土地使用权证进行估价，由持有相就评估师资格证的专业人员遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响土地使用权价格因素的基础上，结合估价经验及对影响土地价格因素的分析，对土地使用权的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

土地使用权评估的的类型

1、 公司制改造土地使用权评估；
2、 土地使用权作价出资和授权经营评估；
3、 土地使用权债转股评估；
4、 保留划拨土地使用权评估。

土地使用权评估的程序

土地评估前的准备工作包括：

　　1、收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。
　　2、现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质水文条件；地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。
　　3、分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。

土地使用权评估方法

一、市场法 

市场法应用的步骤与过程
　　1、 广泛搜集交易资料，确定比较案例。
　　选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：
　　(1)与待估土地用途应相同。
　　(2)与待估土地交易类型应相同。
　　(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
　　(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
　　(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
　　2、进行交易情况的修正。
　　(1)有一定利害关系的主体之间的交易。
　　(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
　　(3)买方或卖方不了解市场行情。
　　(4)其他特殊交易情形。
　　3、进行交易时间的修正。
　　4、进行区域因素修正。
　　5、进行个别因素修正。
　　6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

二、收益法

　　土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。
　　土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。
　　以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：
　　1、计算总收入。
　　2、求取总费用。(此处不包括利息)
　　3、求取总收益。
　　4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数
　　5、求取土地纯收益。

三、成本法

(一)成本法及其适用范围

　　成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

　　评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。
　　同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。

注：以上资料仅供参考，了解更多资讯欢迎联系厦门加捷事务所

全国统一热线：4000-568-669